리얼티 인컴(Realty Income)의 배당주로서의 매력과 2024년 Q2 실적 분석

리얼티 인컴은 전 세계 상업용 부동산을 투자 대상으로 하여 안정적인 배당 수익을 제공하는 대표적인 부동산 투자 신탁(REIT)입니다.
1994년에 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장되어 지금까지 이어오고 있으며 티커는 'O' 입니다
"월간 배당 회사(The Monthly Dividend Company)"라는 별칭을 가지고 있을 정도로, 매달 주주들에게 배당을 지급하는 것이 가장 큰 매력입니다.

리얼티인컴은 회사소개 자료에도 배당성장주 투자의 매력에 대해 직접 언급할 정도로 배당에 진심인 회사입니다.
리얼티인컴 배당수익률 차트

블룸버그에서 비교한 투자성과도 놀랍습니다.
1994년부터 리얼티인컴에 투자하면서 받은 배당금을 재투자했다고 가정하면, 나스닥, S&P500, 다우지수 투자보다 성과가 더 좋았던 것을 볼 수 있습니다.
리얼티인컴과 업종대표지수 투자성과 비교
물론 이것은 이미 지난 과거의 성과이기 때문에 참고만 하시길 바랍니다. (출처:리얼티인컴 2024년 2분기 Factsheet)

오늘은 가장 최근 실적을 반영해서 리얼티인컴(O) 2024년 2분기 실적과 미래 전망에 대해 구체적으로 분석하겠습니다.

리얼티 인컴의 목표

리얼티 인컴의 목표는 안정적인 월 배당을 통해 투자자들에게 꾸준한 수익을 제공하는 것입니다. 1969년 설립 이후, 회사는 55년 이상 상업용 부동산을 운용하며 총 15,450개의 자산을 보유하고 있습니다.

또한, 리얼티 인컴은 S&P 500 배당 귀족지수(Dividend Aristocrats)에 포함되어 있어, 지난 30년간 매년 배당금을 인상해왔습니다​이처럼 안정적인 배당 성장과 포트폴리오의 질적 관리는 회사의 장기적인 성공 비결입니다.

1. 배당주로서의 매력

리얼티 인컴은 주주들에게 매월 꾸준한 배당을 지급합니다. 이는 투자자들에게 지속적인 현금 흐름을 제공하여 배당 수익을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다. 2024년 8월 기준으로 연간 배당금은 $3.156이며, 배당 수익률은 5.2%입니다.

• 651개월 연속 배당 지급
• 30년 연속 배당금 인상
• 연평균 배당 성장률: 4.3%

다음 표는 리얼티 인컴의 역사적인 배당 성장을 보여줍니다.

이처럼 리얼티 인컴은 시간이 지날수록 안정적인 배당 수익을 제공하며, 장기 투자자들에게 큰 매력을 갖추고 있습니다.

2. 2024년 2분기 실적

리얼티 인컴의 2024년 2분기 실적은 긍정적인 성과를 보여줍니다. 주당 조정 자금 흐름(AFFO)는 $1.06으로, 전년 대비 약 6.0% 성장했습니다.
(리츠 회사 성과는 영업이익, 순이익 대신 AFFO를 많이 사용하는데 이에 대해서는 이어서 간단히 설명 드리겠습니다.)

주요 실적 요약

• 투자금: 8억 580만 달러 투자
  • 영국 및 유럽에 5억 4,380만 달러 투자 (평균 수익률 8.0%)
• 임대율: 98.8%로 증가
• 2024년 AFFO 가이던스: 주당 $4.15 ~ $4.21 (연간 4.5% 성장 예상)

2024년 2분기 주요 지표는 다음과 같습니다.

주당 조정 자금 흐름(AFFO)란?

주당 조정 자금 흐름(AFFO, Adjusted Funds From Operations)은 부동산 투자 신탁(REIT)의 성과를 평가하는 데 사용되는 중요한 재무 지표입니다. AFFO는 기본적으로 REIT의 순영업현금흐름을 조정한 것으로, REIT가 생성하는 실제 현금 흐름의 더 정확한 지표를 제공합니다.
쉽게 말해, AFFO는 REIT가 운영을 통해 생성하는 '진짜' 현금 흐름을 의미합니다.
이는 투자자들이 REIT의 배당 가능성과 재무 안정성을 평가하는 데 중요한 기준으로 사용됩니다. 높은 AFFO는 REIT가 안정적으로 현금을 생성하고 있으며, 배당금을 유지하거나 증가시킬 수 있는 능력이 있음을 나타낼 수 있습니다.

• 왜 AFFO가 중요한가요?
  REIT는 부동산을 소유하고 운영하며, 이로부터 발생하는 임대 수익을 주주들에게 배당으로 지급합니다.
  REIT의 성과를 평가할 때 일반적인 이익 지표인 순이익은 부동산의 가치 하락(감가상각)과 같은 회계적 요소를 반영하므로, 실제 현금 흐름을 정확히 나타내지 않을 수 있습니다.
  이 때문에, 감가상각과 같은 비현금 항목을 조정하여 REIT의 운영에서 발생하는 현금 흐름을 보다 정확하게 파악하기 위해 AFFO를 사용합니다.

• AFFO의 계산 방법
  AFFO는 다음과 같은 단계로 계산됩니다

  • 기본 자금 흐름(FFO): 순이익에서 감가상각과 부동산 매각이익/손실을 조정합니다.
  • 조정: FFO에서 유지보수 자본 지출(유지보수를 위해 필요한 비용), 임대료 조정, 그리고 기타 비현금 비용을 추가적으로 조정합니다.

3. 미래 전망과 투자 기회

리얼티 인컴은 앞으로도 성장 가능성이 높습니다. 특히 유럽 시장에서의 투자 기회가 크게 증가하고 있으며, 9.2년의 남은 임대 계약과 43개 산업에 걸친 포트폴리오 다각화를 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

• 유럽 포트폴리오: 총 467개 자산, 임대료 총액 약 $660M
• 산업 다각화: 43개 산업에 걸친 임대 자산 보유
• 총 자산: $73B

리얼티 인컴의 장기적인 성장 가능성을 엿볼 수 있는 주요 투자 지표는 다음과 같습니다:

리얼티인컴이 유럽 리츠 시장에 주목하는 이유

리얼티 인컴은 최근 투자자설명 자료에서 유럽 투자를 늘려갈 것이라고 밝혔습니다. (출처 : 리얼티인컴 2024년 2분기 투자자설명자료)

리얼티인컴의 유럽 리츠시장 분석

주요 이유를 분석해볼게요.

• 시장 규모: 미국의 리츠(REITs) 시장의 종합 기업 가치는 약 $5.4조에 달하며, 유럽 시장은 약 $8.5조로 미국보다 더 규모의 시장입니다.
• 경쟁 구조:
  *미국에서는 12개의 상업용 부동산 리츠(Public Net REITs) 회사사 시장에서 활동하고 있으며, 이들은 전체 미국 순임대 시장의 약 4%를 차지하고 있습니다.
  • 반면 유럽에서는 상업용 부동산 리츠 회사가 2개 뿐이며, 이들은 전체 유럽 순임대 시장의 0.1% 미만을 차지하고 있습니다.
  • 이는 유럽 시장이 상대적으로 경쟁이 적고, 성장 잠재력이 크다는 것을 시사합니다.
• 성장 전략:
  • 유럽시장이 미국과 비슷한 포화도(0.1% -> 4%)가 될 것을 가정하면, 유럽에서 리얼티인컴의 기업 가치는 약 $1130억으로 성장할 수 있으며 이는 현재 가치의 11배에 해당
  • 이는 리얼티 인컴이 유럽 시장에서 유사한 시장 포화도를 달성하려면 매우 큰 성장 잠재력이 있다는 것을 보여줍니다.

미국금리 인하가 기대되는 상황에서 리얼티 인컴 실적에 미치는 영향

리얼티 인컴의 성장은 금리 변동에 상당히 민감할 수 있습니다. 특히, 부동산 투자 신탁(REIT) 특성상 금리 하락은 자금 조달 비용을 낮추고, 더 유리한 조건으로 자산을 매입할 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 투자 수익률과 배당 수익률을 유지하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

미국 금리 전망

최근 미국 연방준비제도이사회(FOMC)는 금리 동결을 유지했으나, 경제 회복의 징후와 물가 상승률 둔화를 이유로 금리 인하 가능성이 점차 높아지고 있습니다. FOMC 의사록에 따르면, 2024년 하반기에는 경제 여건에 따라 금리 인하 가능성이 더욱 커질 수 있으며, 이는 부동산 투자 신탁(REIT) 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

리얼티 인컴의 실적에 미치는 영향

1. 자금 조달 비용 절감: 금리 인하는 리얼티 인컴이 새로운 자산을 더 낮은 비용으로 인수할 수 있게 하여 수익성을 높이는 데 도움을 줍니다. 특히, 부동산 자산을 장기 순이익 임대 계약으로 운영하는 리얼티 인컴의 경우, 이러한 저비용 자금 조달은 더 많은 부동산 자산 인수로 이어질 수 있습니다.

2. 배당 수익률 유지: 금리가 낮아지면 다른 고정 수익형 자산의 매력도가 낮아지고, 투자자들은 배당 수익률이 높은 리얼티 인컴과 같은 REIT로 눈을 돌릴 가능성이 높습니다. 이는 리얼티 인컴의 주가 상승과 더불어, 주당 배당금을 유지하거나 증가시키는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 부동산 시장의 안정성 증가: 금리가 낮아지면 부동산 시장에 자산 가치가 상승하는 효과가 있을 수 있습니다. 리얼티 인컴이 보유한 15,450개 상업용 부동산의 가치가 상승하면, 포트폴리오 가치가 증가하고 임대료 인상의 가능성도 높아집니다.

결론: 장기 투자자들에게 적합한 안정적인 배당주

리얼티 인컴은 안정적인 배당을 제공하는 배당주로서, 특히 장기 투자자들에게 매력적입니다. 꾸준한 배당 성장과 질 높은 자산 포트폴리오를 통해 리얼티 인컴은 앞으로도 안정적인 수익을 제공할 것으로 기대됩니다. 2024년 2분기 실적을 바탕으로, 리얼티 인컴은 여전히 안정성과 성장성을 모두 갖춘 투자처로 평가받고 있습니다.